MISS DAPHNE

前幾天,

跟老婆在路上散步, 忽然她提起她同事說前面那一棟建築物是違法的, 應該只能蓋10樓, 但是它蓋得太高了, 細問是何原因, 也講不出個所以然,

其實這是跟建蔽率與容積率有關, 要讓老婆自己去ㄍㄨ狗大概也很難, 就算去查了, 說不定還沒辦法理解它的說明, 索性就在這裡寫下來.

建蔽率跟容積率是都市計劃法裡面規定的, 例如台中市某塊地有200坪, 建商想要蓋大樓, 其建蔽率上限是60%, 容積率上限是240% (這比率依計劃分區有編一份對照表, 例如住宅區1, 住宅區2, 商業區1, .... 等等)

那麼依建蔽率來看, 在這塊1000坪的土地上, 建商如果決定用60%來蓋大樓, 建物每層最多能佔地1000 x 60% = 600坪, 其他400坪拿來做公設及環境美化等用途,

依容積率來看, 整棟建築物的最大容積 1000坪 x 240% =  2400坪,  所以建商總共可以蓋2400/600 = 4層樓高 ,

感覺上像是比較平民級的大樓, 一層有15戶之類的, 不過這大樓好矮... 大概沒人會去買吧 ...

好吧, 調整一下, 樓蓋得越高, 越多人想去買, view 也比較好, 那要怎麼辦呢 ?

就是建商不要用到60%的建蔽率, 只用24%就好, 那就是每層可以蓋 1000坪 x 24% = 240坪的面積

而容積240%考慮進來, 總共可以蓋 2400/240 = 10樓了, 那其他沒用到的土地, 就拿來弄公設, 弄綠化, 其實總容積也沒變, 但是環境優美樓又高, 把它當成豪宅來賣, 或許賺得更多.

上面這例子簡化了很多條件, 只為讓老婆更容易瞭解.

這個法規之前看資料是民國八十幾年實施的, 目的是為了都市更新及美化, 以前蓋大樓, 建商為了在同一塊土地上蓋出更多的房子, 蓋出一堆樓距很近又不美觀的房子, 讓整體市容變得醜醜的,

都市計畫法實施之後, 這十五年來蓋得房子是越來越美, 市容也越來越漂亮, 建商成本越來越高, 房價也越來越高, 年輕人痛苦指數也越來越高 ...

離題了 ...

總之, 這也就是為什麼17,8年以上的房子, 公設比都偏低, 如果當初不是用豪宅標準來蓋房子的話, 那棟距跟採光大概都很糟糕(大多數的老舊公寓這屬於此類, 電梯"華廈"就好很多) .